Nhà vừa túi tiền

Tôi làm cán bộ suốt 38 năm, nhưng chưa bao giờ được phân hay thuê nhà của nhà nước.

Thời chiến tranh phá hoại, tôi đi sơ tán, ở cùng dân. Đến thời bình thì ở nhờ nhà dựng tạm trên đất cơ quan bên vợ. Sau đó, tôi có 8 năm nghiên cứu và làm việc tại Ba Lan.

Năm 1988, về nước, tôi có chút tiền dành dụm từ nước ngoài nên cũng mua được nhà ở cho mình. Vào 1995, Bộ Xây dựng phân cho Tổng cục Địa chính hai suất đất, mỗi suất chừng hơn 100 mét vuông trên mặt một phố nhỏ nối vào đường Khuất Duy Tiến cho lãnh đạo chưa có nhà ở.

Tổng cục phân cho tôi vì tôi chưa được nhà nước phân nhà. Tôi từ chối vì văn bản đề rằng “phân cho lãnh đạo chưa có nhà”, mà tôi tự mua được nhà rồi nên không thể nhận.

Thế là suốt từ khi rời đại học vào 1969 tới khi về hưu vào 2007, tôi không được nhà nước cấp hay cho thuê nhà. Bạn bè nói rằng tôi “bị hâm”.

Có nhà ở là quyền cơ bản của công dân. “Khả năng tiếp cận nhà ở” là chỉ số quốc tế đánh giá về an sinh xã hội của quốc gia. Ở mọi nơi, dân vô gia cư bị coi là nhóm ở tầng đáy xã hội. Có một thời ở miền Bắc, ai đi tìm nửa kia mà đã có trong tay ít nhất một căn nhà thì khung cảnh yêu đương hứa hẹn rất rộn ràng.

Thời bao cấp, hầu hết cán bộ, công nhân viên được nhà nước bố trí việc làm và nhà ở. Gần như mọi cơ quan đều làm khu tập thể ngay trên đất trống phía sau cho cán bộ. Nhưng, cố mấy cũng không xuể. Cho tới khi chủ trương “nhà nước và nhân dân cùng làm” được đưa ra, lãnh đạo cơ quan đi xin đất, lao động bỏ tiền ra dựng nhà.

“Sáng tạo” thế mà cũng chẳng bắt kịp được nhu cầu nhà ở luôn tăng cao. Bước vào Đổi mới, Chính phủ ban hành Nghị định 61 ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Nghị định được coi như “nhát dao” cắt đứt cơ chế nhà nước bao cấp về nhà ở.

Từ đó, cán bộ nhà nước cũng như mọi người, ai muốn có nhà phải ra thị trường mua. Quỹ nhà ở quốc gia được giao hẳn cho nhóm người đã được phân nhà hoặc bán với “giá nhà nước” cho người đang thuê. Nhiều cán bộ rất “hỉ hả” với Nghị định này. Biệt thự cũng chỉ phải trả với giá “bèo”. Ngược lại, người chưa có nhà lại cảm thấy khốn khó vì không thể đủ tiền mua nhà với giá thị trường cao chót vót.

Cái đuôi bao cấp về nhà ở bị cắt vào năm 1994, nhưng 10 năm sau lại mọc ra dưới dạng khác. Đó là năm 2005, khi xây dựng Luật Nhà ở, chính sách nhà cho dân được mổ xẻ kỹ lưỡng.

Khái niệm “nhà ở xã hội” được khai sinh từ đây, kèm theo tiêu chí cụ thể: nhằm giải quyết chỗ ở cho người lao động có thu nhập thấp, chưa có nhà hoặc nhà chật, nhà kém chất lượng. Những người này được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Đất phát triển nhà ở xã hội được giao không thu tiền. Vốn đầu tư cho nhà ở xã hội chủ yếu thuộc ngân sách nhà nước và khuyến khích tư nhân ủng hộ.

Dù chủ trương “nhà ở xã hội” được chốt từ 2005, nhưng mãi tới 2009 chính phủ mới khởi động một số dự án nhằm kích thích thị trường bất động sản đang trầm lắng. Với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng từ ngân sách năm 2013, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ phát triển rất mạnh, thị trường bất động sản vì thế được phục hồi.

Rất buồn là vào cuối 2016, khi gói tín dụng ưu đãi của chính phủ kết thúc cũng là lúc “phong trào” nhà ở xã hội bị lắng xuống. Từ đó đến nay, nguồn cung đã cạn, gần như không có dự án mới nào.

Năm 2011, Ngân hàng Thế giới lập nhóm công tác nghiên cứu chính sách để phát triển “nhà ở giá phù hợp” cho Việt Nam. Tôi được mời làm chuyên gia phân tích chính sách nhà ở xã hội hiện thời.

Theo các chuyên gia của Ngân hàng Thế giới, trong kinh tế thị trường không thể tiếp tục cơ chế nhà nước bao cấp về nhà ở như kiểu nhà ở xã hội của ta. Về đạo lý, có điều không ổn, vì không thể đem ngân sách nhà nước do toàn dân đóng góp để “cho” một nhóm người thiếu nhà ở. Nhà nước khuyến khích mọi người giúp đỡ nhóm yếu thế nhưng phải bằng thiện tâm và tự nguyện. Về năng lực, ngân sách nhà nước của Việt Nam cũng không thể đủ để đầu tư phát triển nhà ở xã hội khi mà cầu phân khúc này chiếm tới trên 80% tổng cầu nhà ở.

Năm 2014, khi Bộ Xây dựng đang hoàn thành Dự thảo Luật Nhà ở 2014 để trình Chính phủ, nhóm công tác của Ngân hàng Thế giới chúng tôi cũng kịp hoàn thành Báo cáo về phát triển nhà ở giá phù hợp tại Việt Nam. Sau vài lần thay đổi, trưởng nhóm cuối cùng là một chuyên gia từ Indonesia – người đã giúp Indonesia xây dựng chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp rất thành công. Trong buổi nhóm công tác trình bày báo cáo tại Bộ Xây dựng, đại diện Việt Nam chỉ muốn Ngân hàng Thế giới cung cấp vốn vay ODA để phát triển nhà ở xã hội. Còn tổ chức này lại muốn Việt Nam thay đổi chính sách, từ bao cấp nửa vời sang sử dụng vai trò của thị trường để phát triển nhà ở giá phù hợp.

Bất đồng mục tiêu xảy ra. Đại diện Việt Nam nói rằng đề xuất của Ngân hàng Thế giới “rất hay, nhưng không xài được ở Việt Nam”. Một kết thúc bất thành, tôi thấy đượm buồn.

Nút thắt để phát triển nhà ở vừa túi tiền cho số đông dân chúng hôm nay vẫn là thiếu vốn. Câu hỏi vẫn là làm sao động viên được mọi nguồn lực tài chính với sự tham gia của nhiều bên vào phân khúc này.

Cơ hội giải bài toán dường như càng khép lại. Hôm 1/4/2021 vừa qua, chính phủ ban hành Nghị định 49/2021 sửa đổi Nghị định 100/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Những sửa đổi này, tiếc thay, làm tăng thêm “chất bao cấp”, thay vì kích thích “chất thị trường” cho nhà ở vừa túi tiền.

Nghị định sửa đổi quy định “phải thực hiện đúng việc lấy 20% quỹ đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội”. Theo đó, mọi dự án đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị đều phải trả 20% tiền sử dụng đất nhưng không được sử dụng vào mục đích thương mại. Đối với dự án lớn, nhà đầu tư phải xây nhà ở xã hội bán giá thấp theo quyết định của nhà nước. Đối với dự án nhỏ, 20% tiền sử dụng đất được quy thành tiền nộp vào ngân sách để phát triển nhà ở xã hội.

Như vậy, chủ đầu tư bất động sản chỉ còn một cách: nâng giá 80% nhà ở thương mại để bù lại phần bị đóng góp cho nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị vì thế không còn tính nhất quán trong tổ chức không gian và tính chỉnh thể cảnh quan đô thị. Căn hộ đất vàng nhưng không bán được ở Thủ Thiêm hôm nay là một hệ quả.

Số phận gian truân của nhà ở xã hội, theo tôi, gọi chính xác hơn là “nhà ở vừa túi tiền”, chưa biết đến bao giờ mới “an cư”.

Kinh nghiệm từ các nước đi trước cho thấy, chính sách nhân văn nhất là làm sao giúp người yếu thế tự vươn lên giải quyết nhà ở cho mình theo cơ chế thị trường.

Thường họ chia thị trường nhà ở thành hai phân khúc: giá thấp và giá cao. Phân khúc giá thấp khó thu hút vốn đầu tư nên nhà nước có thể thương lượng với nhà đầu tư, được duyệt hai dự án nhà ở giá cao kèm theo một dự án nhà giá thấp. Đất cho nhà giá thấp được ưu đãi, tiếp cận đất công hoặc miễn nộp tiền.

Ở phía cầu, người thu nhập thấp được phép liên kết thành hiệp hội để cùng nhau giải quyết nhà ở. Nhiều tổ chức, doanh nghiệp xã hội tự nguyện tư vấn cho kiểu hiệp hội này. Vốn đầu tư được huy động từ người thu nhập thấp được tổ chức chặt chẽ, gồm cả phần vốn huy động từ nhà hảo tâm hay ngân hàng thương mại thực hiện nghĩa vụ xã hội. Mô hình này không chịu bất kỳ sự can thiệp hành chính nào.

Với tầm nhìn xa hơn, câu chuyện đảm bảo quyền có nhà ở cho dân còn nhờ các chính sách kéo giá đất thấp xuống và tăng thu nhập cho người lao động.

Cho người nghèo cần câu, đừng cho con cá, cổ nhân đã nói. Thiện tâm chính là ở việc nhà nước chỉ cho dân khúc sông nào nhiều cá.

Đặng Hùng Võ